写字楼从商用到生态 谁才是真正的实力派

2013/5/22 15:59:04    来源：86写字楼网

摘要: 写字楼市场迎来放量，“大浪淘沙”，在市场的竞争机制下，不符合市场需求的写字楼将日渐式微，而优秀的写字楼将赢得市场。一个写字楼越优秀价值当然越高，也就越能经受住市场的考验。那么，什么样的写字楼才是优秀的呢？

写字楼市场迎来放量，“大浪淘沙”，在市场的竞争机制下，不符合市场需求的写字楼将日渐式微，而优秀的写字楼将赢得市场。一个写字楼越优秀价值当然越高，也就越能经受住市场的考验。那么，什么样的写字楼才是优秀的呢？

一、从单体到综合体 办公跟着商圈走

无论是从投资的角度还是实用的角度，一个写字楼越优秀价值当然越高，也就越能经受住市场的考验。那么，什么样的写字楼才是优秀的呢？作为办公场所，评判一个写字楼的优劣，必须综合各方面因素，如地段、景观、配套等外部因素，以及自身硬件、软件实力等。事实上，纵观厦门写字楼的发展，历经十余年的更迭，其形态不断地发生着变化，一些写字楼在硬件配置、智能化、立面形象、物业服务等的追求上越来越高，使得市场涌现出了不少5A、5A甲级等高档写字楼。

二、写字楼的演变过程

“早期的写字楼形态比较简单，仅能初步满足企业的办公需求。”中原地产营销总监蔡建山说。但随着城市经济的发展，企业对写字楼的要求提升，加上持有型写字楼的增多，业主对自有物业的期望值增加，使得写字楼的品质越来越高。

如果梳理一下厦门写字楼的发展不难发现，第一代的写字楼出现在火车站-莲坂商圈和鹭江道等西南部城区，如国贸大厦、海光大厦等；第二代写字楼像滨北商圈的中闽大厦、鹭江道的建行大厦等。第二代写字楼在形态上已经发生了较大的变化，在外部景观、智能化和内部配置上也比第一代改观不少，但不管是第一代还是第二代，其在智能化水准、新风系统、内部配套上都略显不足甚至是缺失的。而随着银行中心、财富中心等第三代写字楼的出现，厦门写字楼的发展真正步入高档次化。

“不同的经济发展阶段有不同的写字楼出现，不同发展阶段的企业，对写字楼的需求也不一样。”福隆集团执行董事黄华钧说。但显然，随着经济的发展，企业对高档写字楼的需求越来越大。这类写字楼在施工设计标准上整体高于早期，在立面设计、景观设计的工艺上，以及内部设备的选材上都有着特殊的讲究。例如，位于鹭江道的福隆世纪中心，其整体外观偏现代化，时代特征明显，外立面采用菱形玻璃幕墙，设计有十几米的水幕景观，电梯有6部原装三菱电梯，水设备为美国前三的品牌等。而位于观音山的康利金融大厦，石材的运用随处可见。立面为珍稀石材外墙干挂，大堂为10米挑高翡翠装修，并有卡片识别门禁系统和高品质专属电梯、超六星级顶级会所等。

三、写字楼的模式转变

“写字楼单一的物业很难形成经济效益，必须和其他物业交会才能形成规模。”蔡建山认为，写字楼里最重要的是人，只有满足这些高端人群的各类需求，写字楼才是合格的写字楼。依托外部成熟商圈的成熟配套，一些写字楼足以傲立市场。但一个能够自身拥有商务、商业、餐饮休闲等配套的写字楼显然更具竞争力和投资价值，这就是商务综合体。“这样的写字楼自生力较强，内部业态能够形成互动，甚至还能辐射周边，达到制造商圈的经济效益。”蔡建山说。目前，这样的写字楼也已经在厦门出现，如世茂海峡大厦和中航紫金广场。两者都包含了星级酒店、百货商场等配套，后者还有商业步行街等休闲区。写字楼投资也逃脱不了地段论。

四、物管水平决定写字楼的服务质量

硬件条件固然重要，但以物业管理为实质的软件实力对于写字楼的运转同样重要。事实上，商用物业的成功很大程度上就取决于后期的管理水平。“专业的物管公司，能够给写字楼营造出一个良好的内部办公环境，并对大厦的设备设施提供优质的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。”戴德梁行厦门公司总经理潘育敏说，现在很多写字楼在硬件上狠下工夫，却忽视了软件实力的打造，但事实上写字楼更重要的还在于软件实力，来自物业管理和服务的品质好坏对保证出租率和租金水平的作用显而易见。

 

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